Ambil Tahu 10 Perkara Ini Sebelum Nak Melabur Unit KLCC Stapled Group (Edisi: 2021)

KLCC Stapled Group (KLSE: 5235SS) (KLCC) merupakan satu sekuriti stapled yang tersenarai di Bursa Malaysia. Ia terdiri daripada dua buah entiti, iaitu KLCC Property Holdings Berhad (KLCCP) dan KLCC REIT. Kini, nilai pasaran KLCC adalah sebanyak  RM12.69 bilion.

Mari kita lihat 10 perkara ini sebelum nak melabur di dalam unit KLCC:

1. KLCCP

Kini, KLCCP menjana pendapatannya daripada lima buah aset di dalam portfolio hartanahnya yang merangkumi perkhidmatan pengurusan hartanah, REIT dan tempat letak kereta:

2. KLCC REIT

KLCC REIT memiliki tiga buah hartanah seperti berikut:

3. Nilai Portfolio Keseluruhan

KLCC telah mengekalkan jumlah portfolionya sebanyak lapan buah aset hartanah termasuk memiliki 33% di dalam Menara Maxis. Nilai portfolio hartanahnya telah meningkat daripada RM14.4 bilion pada tahun 2013 kepada RM16.0 bilion pada tahun 2020.

4. Tempoh Penyewaan Hartanah Pejabat

Pada 19 November 2020, KLCC telah mengumum bahawa Petroliam Nasional Berhad (PETRONAS), iaitu penyewa Menara 3 PETRONAS dan PETRONAS Twin Towers, ingin melanjutkan tempoh penyewaan bagi kedua-dua hartanah tersebut untuk 15 tahun lagi daripada tarikh akhir perjanjian penyewaannya, iaitu sehingga 14 Disember 2026 dan 30 September 2027.

Dengan itu, perjanjian penyewaan yang dimiliki oleh KLCC telah dikemas kini seperti berikut:

5. Keputusan Kewangan 8 Tahun Terkini

Pada tahun 2020, KLCC telah merekodkan sebanyak RM1.24 bilion di dalam perolehan dan daripada jumlah tersebut, KLCC telah menjana sebanyak RM550.2 jutauntuk pengagihan pendapatan. Jumlah pengagihan pendapatan ini lebih rendah berbanding tahun2019 dan ianya disebabkan oleh pemberian pakej bantuan bagi menyokong penyewa runcitnya, penurunan daripada segi tahap penghunian disebabkan oleh Mandarin Hotel, penurunan jumlah kereta, dan impairment daripada ongoing developments di Kompleks Dayabumi Phase 3 pada tahun 2020.

Punca utama penurunan ini adalah disebabkan wabak Covid-19 yang menular pada tahun 2020.

Jika kita mengabaikan tahun 2020, KLCC telah mencatatkan peningkatan dalam jumlah perolehan dan pengagihan pendapatan pada tahun 2013 sehingga tahun 2019. Perolehan syarikat telah meningkat daripada RM1.28 bilion pada tahun 2013 kepada RM1.42 bilion pada tahun 2019. Maka, ia telah merekodkan peningkatan pengagihan pendapatan daripada RM570.5 juta pada tahun 2013 kepada RM729.9 juta pada tahun 2019.

6. Kedudukan Kewangan Terkini

Pada suku keempat tahun 2020, KLCC telah merekodkan RM2.35 bilion di dalam pinjaman keseluruhandan RM18.00 bilion di dalam jumlah aset keseluruhan. Maka, nisbah hutang KLCC ialah 18%. Kos purata hutang(average cost of debt) untuk KLCC adalah 4.4% setahun dan 84% daripada hutangnya adalah berdasarkan kepada kos hutang tetap (fixed costs).

7. Laporan Patuh Syariah 2019

Berdasarkan laporan tahunan 2019, KLCC REIT telah melantik CIMB Islamic Bank untuk menjadi penasihat Shariah bagi KLCC REIT. Berdasarkan laporan tersebut, tahap aktiviti tidak patuh syariah daripada penyewanya kekal pada paras 1.18% daripada jumlah pendapatan sewa keseluruhan dan KLCC REIT telah meletak baki tunai dan aset cairnya di dalam pelaburan atau instrumen yang patuh syariah.

Maka, ia telah memenuhi syarat yang ditetapkan oleh Suruhanjaya Sekuriti Malaysia (SC) untuk menjadi sebuah Islamic REIT di Malaysia.

8. Pengiraan Net Distribution per Unit (DPU)

Di sini, kami akan berkongsi cara-cara untuk mengira net DPU bagi KLCC:

Langkah 1: Mula dengan pemberian dividen daripada KLCCP

Bagi tempoh 12 bulan terkini, KLCCP telah mengisytiharkan dividen bagi setiap suku dan jumlah dividennya adalah seperti berikut:

Dividen daripada KLCCP tidak akan dikenakan cukai pegangan dan akan diberi secara penuh kepada pemegang unit KLCCSG.

Langkah 2: Distribution daripada KLCC REIT

Distribution per Unit daripada KLCC REIT terdiri daripada:

a. Taxable DPU

b. Non-Taxable DPU

Bagi pelabur individu, taxable DPU yang diisytiharkan akan dikenakan sebanyak 10% cukai pegangan (withholding tax). Oleh itu, untuk Q1 sehingga Q4 2020, DPU yang diisytiharkan oleh KLCC REIT adalah seperti berikut:

Pengiraan DPU bersih bagi KLCC REIT adalah seperti berikut:

Langkah 3: Pengiraan net DPU bagi KLCC

Sekarang, kita boleh menghitung DPU bersih KLCC dengan mencampurkan dividen daripada KLCCP dan DPU bersih untuk KLCC REIT:

Maka, DPU bersih bagi KLCC adalah 27.66 sen pada tahun 2020.

9. Kadar Pengagihan Semasa

Di sini, kami akan memberi dua pengiraan kadar pengagihan untuk KLCC. Satu berdasarkan kepada DPU bersih KLCC bagi tahun 2019 (sebelum Covid-19) dan satu lagi untuk DPU bersih KLCC bagi tahun 2020 (semasa Covid-19):

Kadar pengagihan ( DPU Bersih Bagi 12 Bulan Terkini)

= (DPU Bersih 2019 / Harga Semasa) x 100%

= (RM 0.3552 / RM 7.03) x 100%

= 5.05%

Kadar distribution (DPU Bersih 2019)

= (DPU Bersih 2019 / Harga Semasa) x 100%

= (RM 0.2776 / RM 7.03) x 100%

= 3.95%

10. P/B Ratio

Pada suku keempat tahun 2020, aset bersih KLCC adalah RM7.21 seunit. P/B Ratio terkini bagi KLCC adalah 1.33, ianya merupakan nisbah yang tertinggi untuk tempoh 5 tahun terkini.

P/B Ratio Terkini

= Harga Saham Terkini / Aset Bersih bagi Seunit

= RM 7.03 / RM 7.21

= 0.975

Kesimpulan:

Secara kesimpulannya, kami mendapati:

Jadi, wajarkah kita melabur di dalam unit KLCC? Tepuk dada, tanya selera.

Ian Tai merupakan Content Producer yang telah menyumbang 500+ artikel mengenai pengurusan kewangan peribadi kepada laman-laman web kewangan terkemuka di Malaysia dan Singapura seperti KCLau.com, the Fifth Person, Value Invest Asia dan Small Cap Asia. 

Nak Tahu Tenik Beli Saham Paling Senang Nak Ikut?

Kami faham, pembaca yang beginner mesti ada banyak soalan. Macam mana nak dapat pulangan atau untung dalam pasaran saham? Apa teknik yang boleh kita guna?

Kalau nak tahu, ada bermacam-macam teknik dalam dunia ni untuk tahu timing yang cantik sebelum nak beli saham.

Salah satu teknik yang senang, berkesan dan ramai peminatnya adalah teknik Buy On Breakout. Bukan nak kata teknik ini 100% confirm jadi, tetapi ini antara teknik paling berkesan.

Ramai sifu-sifu saham yang kami kenal juga gunakan teknik ini.

Kalau nak belajar dan cuba sendiri, dapatkan eBook Rahsia Teknik Buy On Breakout -> https://thekapital.my/EbookBOB

✅ Nak tahu lebih mendalam tentang teknik Buy On Breakout beserta contoh-contoh?

✅ Nak tahu cara untuk bezakan di antara Breakout dan False Breakout?

✅ Pernah dengar Support and Resistance? Nak tahu step by step untuk tentukan Support and Resistance?

Don’t worry guys, kami akan terangkan dalam bahasa mudah.

Dapatkan eBook Rahsia Teknik Buy On Breakout -> https://thekapital.my/EbookBOB